貸家の評価「賃貸割合」の計算方法。一時的に空室のときはどうする?

貸マンションや貸アパート等を相続した場合、賃貸割合が高いほど、相続税は少なくて済むこととなります。この賃貸割合とはどのように計算するのでしょうか?例えば、たまたま相続のタイミングで … 続きを読む 貸家の評価「賃貸割合」の計算方法。一時的に空室のときはどうする?

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貸マンションや貸アパート等を相続した場合、賃貸割合が高いほど、相続税は少なくて済むこととなります。この賃貸割合とはどのように計算するのでしょうか?例えば、たまたま相続のタイミングで空室のときはどのように取り扱うのでしょうか?税理士がポイントを解説します。

 

貸家や貸家建付地の評価

相続税の計算にあたって、アパート等の賃貸している家屋については次のように評価します。

賃貸中の家屋の評価額=固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合

また、アパート等の賃貸している家屋の敷地となっている貸家建付地については、次のように評価します。

貸家建付地の価額=自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸中ということは、家屋や土地に賃借権等の利用の制限があるため、自用の場合よりも評価が減額することとなります。

(関連記事)相続税の計算の際、相続した土地や建物はどのように評価しますか?

 

賃貸割合の計算方法

貸家や貸家建付地の評価にあたって、賃貸割合を計算する必要があります。
この賃貸割合は、その貸家が構造上区分された数個の部分(各独立部分)からなっている場合には、次の計算式で算定します。

賃貸割合=課税時期(相続があったとき)に賃貸中の各独立部分の床面積の合計/家屋全体の各独立部分の床面積の合計

「独立部分」とは、独立した出入口があり、壁や扉、階層等で、他の部分と遮断されていて、
独立して賃貸に出すことができるものをいいます。わかりにくいですが、簡単に言うと、アパートなどの一室のことをいいます。

この計算によれば、貸家や貸家建付地は賃貸している部分が多いほど、相続税評価は低くなり、相続税は少なくてすむことになります。賃貸しているかどうかは、課税時期(相続があったとき)の時点で判断することがポイントです。課税時期(相続があった時点)で空室であった場合は、原則として、賃貸中のものに含めることはできません。

 

賃貸が一時的であれば、賃貸中と考えてよい

課税時期(相続があった時点)で空室であった場合は、原則として、賃貸中のものに含めることはできないのが原則です。しかし、ずっと賃貸中だったのに、たまたま、そのタイミングだけ空室となってしまうような場合もありますよね。

そのため、賃貸割合の計算で、賃貸アパートの一部が一時的に空室になっている場合など、継続的に賃貸されてきたもので、課税時期に、一時的に賃貸されていなかったと認められる場合には賃貸中と考えてよい、こととなっています。

このとき、賃貸が一時的なものかどうかは次の観点で総合的に判断します。

(1)課税時期(相続)前から継続的に賃貸されていたかどうか
(2)速やかに次の賃借人の募集が行われているか。
(3)空室中に他の用途で使っていないか。
(4)空室の期間が一時的(課税時期の前後の1か月程度など)かどうか
(5)課税時期(相続)後の賃貸が一時的なものではないか

ずっと空室で、課税時期後に一時的に賃貸に出したとしても、(5)の要件により、賃貸中の取扱いをすることはできません。

では、建物を新築してまだ賃貸していない場合はどうなるのでしょうか?
この場合は、まだ貸し付けされていないため、賃借権等の土地や建物利用に関する制限はありません。そのため、自用地としての価額で評価することとなります。

 

 

まとめ

相続財産の中に貸家があるときに相続税の計算で使う賃貸割合について解説しました。賃貸割合が高いほど相続税評価額が低くなり、相続税が少なくなります。空室であってもそれが一時的であるときは賃貸中と考えることができるのが一つのポイントです。