直系尊属（父母や祖父母など）から、自分が住むための住宅の新築・取得・増改築資金の贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば、最大1,000万円まで贈与税がかかりません。この制度を「住宅取得等資金贈与の非課税特例」といいます。

現在、この特例の適用期限は2026年（令和8年）12月31日まで延長されています。

1. 住宅取得等資金贈与の特例を受けるための主な要件は？

住宅取得等資金贈与の特例特例を適用するには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

• ① 贈与する人（贈与者）

  贈与を受ける人の直系尊属（実父母、実祖父母など）であること。

• ② 贈与を受ける人（受贈者）

  • 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること。

  • 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（※住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）。

• ③ 住宅の取得・居住時期

  贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、同日までに居住すること（または遅滞なく居住することが確実であること）。

• ④ 対象となる家屋の床面積

  登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下であること。

• ⑤ 既存住宅（中古）の場合の築後年数

  現在は築年数要件が緩和され、昭和57年（1982年）1月1日以降に建築されたもの（新耐震基準適合）や地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたものであれば原則対象となります。

ここでは主な要件のみを解説しています。実際に適用する際はすべての要件について確認するようにしてください。

2. 非課税限度額はいくら？

2026年現在、非課税となる金額は「住宅の質」によって決まります。以前のような消費税率による変動はありません。

住宅の区分ごとの非課税限度額

【重要】省エネ等住宅の判定基準

2024年以降、断熱性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（ZEH水準）など、基準が厳格化されています。必ず施工会社に「非課税特例用の証明書」が発行可能か確認しましょう。

３. 基礎控除や相続時精算課税と併用可

基礎控除との併用

この特例は、贈与税の基礎控除（110万円）と併用が可能です。

例：省エネ等住宅の場合

1,000万円（特例） + 110万円（基礎控除） = 1,110万円 まで無税で贈与を受けられます。

相続時精算課税制度との併用

住宅取得等資金贈与の特例は、「相続時精算課税制度」と併用することで、より大きな節税効果と資産移転のチャンスが得られます。2026年現在、以下の3つのメリットが非常に重要です。

①非課税枠を大幅に拡大できる（最大1,110万円＋2,500万円）

住宅特例の非課税枠（省エネ住宅なら1,000万円）を超えて贈与したい場合、相続時精算課税を併用すれば、さらに最大2,500万円まで贈与税がかからずに資金を渡せます。

• 例：省エネ住宅で計3,500万円を贈与する場合

  • 1,000万円 → 住宅取得等資金の特例で非課税

  • 残り2,500万円 → 相続時精算課税の特別控除で贈与税0円

  • 合計3,500万円まで、今の時点で1円も贈与税を払わずに送金可能です。

  • ※この2,500万円分は将来の相続時に相続財産に加算されます。

② 【2024年新設】「年110万円の基礎控除」がダブルで使える

2024年1月以降、相続時精算課税制度を選択しても、それとは別に毎年110万円の基礎控除が認められるようになりました。

• 住宅特例の1,000万円に加え、相続時精算課税の基礎控除110万円を組み合わせることで、実質1,110万円まで「将来の相続財産にも加算されない完全な非課税」として贈与できます。

• 翌年以降も、毎年110万円までは申告不要・無税で贈与を続けられるため、生前対策の自由度が飛躍的に高まりました。

（関連記事）【2024年最新】相続時精算課税の選択後、110万円以下の贈与でも申告は必要？

③相続時精算課税制度と併用する際の注意点

• 一度選ぶと戻れない： 相続時精算課税制度を一度選択すると、その贈与者（父など）からの贈与について、従来の「暦年課税（年110万円の一般贈与）」には戻せません。

• 必ず申告が必要： 住宅特例と相続時精算課税を併用する場合、贈与税額が0円であっても、必ず期限内に両方の制度を適用する旨の申告書を提出しなければなりません。

4. 適用を受けるための手続き

贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までの間に、贈与税の申告書を税務署へ提出する必要があります。

納税額が0円になる場合でも、申告をしないと特例は受けられないため注意が必要です。

【主な添付書類】

１．戸籍謄本（贈与者との関係証明）

２．登記事項証明書（面積や新築日の証明）

　※贈与税の申告書に不動産番号を記載することで省略可

３．売買契約書や工事請負契約書の写し

４．非課税対象住宅であることを証する書類（住宅性能評価書の写し等）

まとめ

住宅取得等資金贈与の特例は、次世代への資産移転をスムーズにし、相続税を減らすための強力なツールです。ただし、所得制限や住宅の性能基準など、2016年当時よりもチェックすべきポイントが増えています。

特に「省エネ基準」を満たしているかどうかで非課税枠が500万円も変わるため、購入・契約前に必ず建築会社や税理士などの専門家へ相談することをお勧めします。